经济论坛

• 香港经济深陷衰退，2008年12月楼市跌至谷底。但过去一年由于大量外资涌入，楼价已自谷底回升近25%。豪宅价格已升破1997年高位，而中小型住宅价格亦不断攀升。

• 中小型住宅单位的楼价与租金比率，以及楼价与入息比率均已超越过往平均水平近50%，显示楼价偏高。然而，投机活动、杠杆比率以及楼价预期走势等其他指标均显示现阶段楼市尚未形成泡沫。

• 近期楼市攀升的主要原因是外资涌入带动的投资需求上升。未来需求将视乎海外资金是否继续流入香港，而这又取决于西方国家及中国内地的中央银行终止超宽松货币政策的速度。由于全球复苏步伐未稳，美国及欧洲央行短期内撤消货币刺激措施并不容易。

• 由于新楼供应预期相当紧绌，而投资及自住的需求料会持续，市场普遍认为楼价会进一步攀升。然而，由于部份亚洲国家己开展货币政策正常化的措施，流动资金可能减少，楼价升幅料会较前温和。

楼市成市场焦点

香港经济虽未脱离衰退困境，但住宅物业价格已经飈升。楼价自2008年12月的谷底回升近25%，业已收复自金融危机以来的所有失地。大型单位价格的升幅较为显着，某些单位的价格更已超越1997年高位；反之中小型住宅单位的价格仍然较当年高位低约25%。

即使香港金融管理局（金管局）亦已警觉，要求银行将价值2千万港元或以上的住宅物业，即所谓豪宅的贷款与估值比率由7 0 % 调低至6 0%，而香港特区政府亦表示会尝试修订其土地政策，以防楼市泡沫。

泡沫征兆略现

楼市是否已经出现泡沫？楼市泡沫可以粗略介定为楼价急升，令市场憧憬价格会进一步攀升，因而吸引买家或只着眼于短期价格升幅的炒家入市，而这又会进一步拉动需求和将楼价推高至不合理水平。若以楼价偏高、投机活动、杠杆比率以及楼价上升的憧憬等主要泡沫征兆来看，相对过往平均数以及1997年高位，目前楼价虽然高企，但其他指标仍然未达致警戒水平。

楼价偏高

楼价与租金比率重返1997年高位

楼价是否过高？楼价与租金比率是衡量楼价是否偏高的准则之一。

以港岛区一个1,500平方呎的单位（即所谓豪宅）为例，2009年9月的楼价与租金比率是40.2，撇除利息及其他开支不计，表示该项物业投资需超过40年才可收回成本。该比率较1997年28.3的高位高出42%，较1982至2009年间的平均比率18.1高出122%。

中小型住宅市场的状况亦不遑多让。例如港岛区一个600平方呎的单位，最新的楼价与租金比率不单已重返1997年高位，较历史平均比率亦高出53%。

楼价与收入比率与1997年楼市泡沫相距不远

另一个衡量楼价是否合理的指标是楼价与收入比率。有关数字再度印证，豪宅市场隐现泡沫迹象。以港岛区一个1,500平方呎的单位为例，2009年9月的楼价与收入比率为115.3，表示该单位的楼价相当于超过115年的平均家庭收入。该比率较1997年的高峰高出24%，较历史平均比率高出120%。

中小型住宅市场的泡沫迹象好像较少，但若与历史水平比较，有关楼价绝不便宜。例如港岛区一个600平方呎的单位，2009年9月的楼价与收入比率为19.8，与1997年22.3的高位相去不远，但却较12.9的历史平均比率高出54%。

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