經濟論壇

• 香港經濟深陷衰退，2008年12月樓市跌至谷底。但過去一年由於大量外資湧入，樓價已自谷底回升近25%。豪宅價格已升破1997年高位，而中小型住宅價格亦不斷攀升。

• 中小型住宅單位的樓價與租金比率，以及樓價與入息比率均已超越過往平均水平近50%，顯示樓價偏高。然而，投機活動、槓桿比率以及樓價預期走勢等其他指標均顯示現階段樓市尚未形成泡沫。

• 近期樓市攀升的主要原因是外資湧入帶動的投資需求上升。未來需求將視乎海外資金是否繼續流入香港，而這又取決於西方國家及中國內地的中央銀行終止超寬鬆貨幣政策的速度。由於全球復甦步伐未穩，美國及歐洲央行短期內撤消貨幣刺激措施並不容易。

• 由於新樓供應預期相當緊絀，而投資及自住的需求料會持續，市場普遍認為樓價會進一步攀升。然而，由於部份亞洲國家己開展貨幣政策正常化的措施，流動資金可能減少，樓價升幅料會較前溫和。

樓市成市場焦點

香港經濟雖未脫離衰退困境，但住宅物業價格已經飈升。樓價自2008年12月的谷底回升近25%，業已收復自金融危機以來的所有失地。大型單位價格的升幅較為顯著，某些單位的價格更已超越1997年高位；反之中小型住宅單位的價格仍然較當年高位低約25%。

即使香港金融管理局（金管局）亦已警覺，要求銀行將價值2千萬港元或以上的住宅物業，即所謂豪宅的貸款與估值比率由7 0 % 調低至6 0%，而香港特區政府亦表示會嘗試修訂其土地政策，以防樓市泡沫。

泡沫徵兆略現

樓市是否已經出現泡沫？樓市泡沫可以粗略介定為樓價急升，令市場憧憬價格會進一步攀升，因而吸引買家或只著眼於短期價格升幅的炒家入市，而這又會進一步拉動需求和將樓價推高至不合理水平。若以樓價偏高、投機活動、槓桿比率以及樓價上升的憧憬等主要泡沫徵兆來看，相對過往平均數以及1997年高位，目前樓價雖然高企，但其他指標仍然未達致警戒水平。

樓價偏高

樓價與租金比率重返1997年高位

樓價是否過高？樓價與租金比率是衡量樓價是否偏高的準則之一。

以港島區一個1,500平方呎的單位（即所謂豪宅）為例，2009年9月的樓價與租金比率是40.2，撇除利息及其他開支不計，表示該項物業投資需超過40年才可收回成本。該比率較1997年28.3的高位高出42%，較1982至2009年間的平均比率18.1高出122%。

中小型住宅市場的狀況亦不遑多讓。例如港島區一個600平方呎的單位，最新的樓價與租金比率不單已重返1997年高位，較歷史平均比率亦高出53%。

樓價與收入比率與1997年樓市泡沫相距不遠

另一個衡量樓價是否合理的指標是樓價與收入比率。有關數字再度印證，豪宅市場隱現泡沫跡象。以港島區一個1,500平方呎的單位為例，2009年9月的樓價與收入比率為115.3，表示該單位的樓價相當於超過115年的平均家庭收入。該比率較1997年的高峰高出24%，較歷史平均比率高出120%。

中小型住宅市場的泡沫跡象好像較少，但若與歷史水平比較，有關樓價絕不便宜。例如港島區一個600平方呎的單位，2009年9月的樓價與收入比率為19.8，與1997年22.3的高位相去不遠，但卻較12.9的歷史平均比率高出54%。

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